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  • 部屋が手狭になった
  • 子供が独立し家が広すぎる
  • 職場が遠い
  • 老後のことを考えて..
など、様々な理由で住み替えを検討されている方も多いのではないでしょうか？

そこで一番の問題になるのが現在お住まいの「家の売却」です。

この記事では、
  1. 住み替えの方法や費用
  2. 住み替えの際に残った住宅ローンの処理方法
  3. 住み替え時の住宅査定方法など
住み替えの『いろは』を解説していきます。

住み替えには2種類の方法があります


住み替えには、大きく分けると2種類の方法があります。

  1. 売却先行
  2. 購入先行
現在のお住まいを売ってから住み替えを行う①売却先行と、新しいお住まいを購入してから売却する②購入先行があります。

本来であれば、新しい家の購入と現在の家の売却を『同日決済』できれば理想ではありますが、現実的に難しいのが実情です。

そのため、①売却先行・②購入先行のどちらかを選ぶ必要があります。

売却先行・購入先行どちらが良い？


これには良し悪しがあります。
それぞれのメリット・デメリットをご覧ください。


購入先行は、新しい住まいを購入した後に今の住まいを売却する方法です。

メリット

    購入先行であれば、今住んでいる家で生活しながら新居を探すことができるので、新居探しに時間をかけることができます。

デメリット

    購入先行をする場合、一時的に家を2つ所有することになります。住宅ローンが残っている場合、二重ローンとなり支払い負担が大きくなります。そのため、金銭的に余裕のある場合にのみ購入先行を行えるということになります。


売却先行は、今の住まいを売却したあとに、新しい住まいを購入する方法です。

メリット

    先に家を売却することで、売掛金を元に新居の支払い計画が立てやすくなります。 売掛金で得たお金を新居の支払いに充てることができるので、支払い負担を抑えられる事が最大のメリットと言えるでしょう。

デメリット

    先に家を売却するため、新居への引越しまで仮住まいの家を用意する必要があります。新居がなかなか見つからない場合は、繋ぎの賃貸住宅やマンスリーマンションを契約する必要も出てくるでしょう。
住み替えをするには、購入先行か売却先行のいずれかを選択する必要がありますが、二重ローンを避けるために一般的には『売却先行』を選びます。

住み替えにはどのくらいお金がかかる？


家を売買するためには、住宅購入費以外にも、税金や手数料などの諸経費が発生します。

ここで、厚生労働省が調査した住宅購入のために実際に必要となった費用について見ていきましょう。

※出典：平成30年度住宅市場動向調査報告書、国土交通省ホームページ：https://www.mlit.go.jp/common/001287761.pdf

住宅購入費は年々増加しており、新築での購入になると4,000万円を超えるのが実情です。

他にも、物件購入時には『印紙税』や『住宅ローンの関連費用』、『保険』に『各種税金』など様々な費用が発生します。

残債が残っている場合


残債が残っている場合でも、今住んでいる家の売却額によっては住み替えが可能になります。


結論、家の売却額と自己資金合計が、残りの住宅ローンの額を上回っていれば売却を先に行うことで残債を一括返済でき、住み替えが可能となります。

もし、住宅ローンの額が上回る場合には抵当権を抹消できないため住み替えができない状態となります。
※抵当権：住宅ローンを契約する際に、返済が困難になったときの担保として金融機関が設定する権利のこと。

住み替えシミュレーション


仮に残債が2,000万円残っている場合で、手元資金が2,000万円、住宅売却額が1,500万円だった場合、手元の資金は3,500万円になり残債を上回ります。


この場合であれば、残債がある家を売却することができ、さらに手元に1,500万円の資金を残し、新居の購入費に充てることも可能となります。


残債が手元資金を上回る場合には、今の家を売却することは実質的にできません。

つまり！

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